花建函〔2025〕108號

尹常清（等）委員：

　　您提出的《關(guān)于“物業(yè)管理費改革，推動房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)”提案》（第2052號）收悉，我區(qū)政府高度重視，積極組織相關(guān)職能部門進行認真研究辦理，并與您在8月20日進行了電話溝通，經(jīng)綜合各單位意見，現(xiàn)將辦理有關(guān)情況答復(fù)如下：

　　一、基本情況

　　2021年《中華人民共和國民法典》和《廣州市物業(yè)管理條例》施行以來，我區(qū)大力推進物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收支情況公示的監(jiān)管工作。廣州市發(fā)改委于2023年11月印發(fā)《廣州市發(fā)展和改革委員會 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市市場監(jiān)管局關(guān)于進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》（穗發(fā)改規(guī)字〔2023〕9號），區(qū)住建、發(fā)改、市場監(jiān)管等部門根據(jù)各自職能加強對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)標準、政府指導(dǎo)價基準價等方面的監(jiān)管，進一步提高物業(yè)服務(wù)收費的透明度，不斷提升人民群眾的幸福感和獲得感。

　　物業(yè)費交納屬于合同約定事項。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，行政規(guī)范性文件不得違法減損公民、法人和其他組織的合法權(quán)益或者增加其義務(wù)，不得超越職權(quán)規(guī)定應(yīng)由市場調(diào)節(jié)、企業(yè)和社會自律、公民自我管理的事項，不得違法干預(yù)或者影響市場主體正常生產(chǎn)經(jīng)營活動等。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。”實踐中，未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費的問題，可在物業(yè)服務(wù)合同中約定。未約定的，應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定。因此，關(guān)于政府職能部門出臺空置房物業(yè)管理費減免相關(guān)政策的問題，目前缺乏上位法依據(jù)。

　　二、工作開展情況

　　（一）加強政策法規(guī)宣傳力度

　　近年來，我區(qū)每年聘請專家對區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提升各物業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平。通過公眾號、業(yè)主微信群、“送法進社區(qū)”等廣泛宣傳《中華人民共和國民法典》《廣州市物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的相關(guān)規(guī)定，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)認識到“雙公示”的重要性和處罰的嚴重性，確保各物業(yè)服務(wù)企業(yè)每季度按時對物業(yè)服務(wù)費的收支情況進行公示，接受小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督，形成物業(yè)服務(wù)信息公開長效機制，保障廣大業(yè)主知情權(quán)，曬好“陽光賬本”。

　　（二）加強物業(yè)服務(wù)費收支情況公示的監(jiān)管

　　2025年“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題”已納入中央紀委國家監(jiān)委全國集中推進的16件群眾身邊具體實事，我區(qū)加強對各物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費和共有資金收支情況的公示進行督導(dǎo)檢查，發(fā)現(xiàn)沒有按時公示的及時督促落實整改。據(jù)統(tǒng)計，2025年1至8月，共檢查276個物業(yè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費和共有資金收支情況未按要求公示的有82個小區(qū)，均已督促相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按要求落實整改。

　　（三）建立健全物業(yè)服務(wù)費的收取標準

　　一是制定了分級服務(wù)標準和政府指導(dǎo)價。根據(jù)《廣州市發(fā)展和改革委員會廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局廣州市市場監(jiān)管局關(guān)于進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》（穗發(fā)改規(guī)字〔2023〕9號）文件要求，制定《廣州市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)標準（2023年版）》，將住宅物業(yè)服務(wù)分為綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護等五項服務(wù)，并根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、要求不同分為五個服務(wù)等級；制定《廣州市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準（2023年版）》，由建設(shè)單位在銷售首套房屋之前，根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點和服務(wù)要求，依法確定前期物業(yè)服務(wù)收費的具體標準，并明確建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)人約定的前期物業(yè)服務(wù)標準，不得低于對應(yīng)等級的通用服務(wù)標準。

　　二是規(guī)范超一級前期物業(yè)收費審批與成本監(jiān)審評估。經(jīng)市（或區(qū)）價格主管部門核定的超一級前期物業(yè)服務(wù)收費標準，作為該普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費的最高限價，試行五年。試行期滿后，由有管理權(quán)限的價格主管部門開展成本監(jiān)審和評估，作出維持或降低超一級前期物業(yè)服務(wù)收費的決定，有效期至第一次業(yè)主大會會議召開。

　　三、下一步工作計劃

　　一是繼續(xù)以開展“送法進社區(qū)”活動為契機，在物業(yè)小區(qū)開展《廣州市物業(yè)管理條例》的宣傳工作，采取發(fā)放宣傳品、講解知識等方式，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民對“雙公示”工作的認識，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主積極參與監(jiān)督。二是區(qū)住建部門加強對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)“雙公示”工作的檢查力度，發(fā)現(xiàn)工作落實不到位的，及時督促整改。三是暢通投訴渠道，及時處理小區(qū)居民關(guān)于收費方面的投訴，積極化解矛盾糾紛。

　　感謝您對我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持，歡迎您繼續(xù)對我們的工作提出寶貴意見和建議。

　　以上意見可主動公開。

　　廣州市花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2025年8月27日

（聯(lián)系人：譚鋒，聯(lián)系電話：36962094）