“十四五”時(shí)期，是花都區(qū)推動高質(zhì)量發(fā)展、破解空間資源瓶頸的關(guān)鍵五年。面對如何騰挪新興產(chǎn)業(yè)空間、改善城鄉(xiāng)面貌、提升民生福祉的時(shí)代考題，花都區(qū)通過村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造（以下簡稱“工改”），大膽探索、系統(tǒng)攻堅(jiān)，以一系列突破性的“首例”“首個”實(shí)踐，推動低效存量空間向高效產(chǎn)業(yè)空間、宜居生活空間深刻蝶變，走出了一條規(guī)劃引領(lǐng)、模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級、利益共享的城鄉(xiāng)融合發(fā)展新路徑。目前，全區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)的21個“工改”項(xiàng)目，總面積約6平方公里，其中市級試點(diǎn)項(xiàng)目9個，數(shù)量居全市之首。這些項(xiàng)目瞄準(zhǔn)人工智能、先進(jìn)制造、智慧物流、健康醫(yī)養(yǎng)食品等前沿領(lǐng)域，改造后預(yù)計(jì)將釋放超1000萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)空間，推動年產(chǎn)值和稅收實(shí)現(xiàn)數(shù)倍乃至數(shù)十倍的增長，一幅產(chǎn)業(yè)興、城鄉(xiāng)美、百姓富的“實(shí)景畫”正漸次展開。

        頂層擘畫與政策攻堅(jiān)：構(gòu)建全域統(tǒng)籌“新格局”

        面對歷史上“村村點(diǎn)火、戶戶冒煙”導(dǎo)致的布局散亂、效益低下、環(huán)境壓力大等突出問題，花都區(qū)深刻認(rèn)識到，“工改”不是零敲碎打的修補(bǔ)，而是一場涉及規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、利益的系統(tǒng)性深層次變革，必須強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，先立后破。

        “多規(guī)合一”繪就發(fā)展藍(lán)圖。花都區(qū)從用地空間、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)出效率、用地手續(xù)、產(chǎn)權(quán)租約等方面，全面梳理全區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)現(xiàn)狀，系統(tǒng)研究本區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)存在問題，落實(shí)國土空間總體規(guī)劃、工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊、花都區(qū)產(chǎn)業(yè)“十四五”規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)群鏈發(fā)展要求，編制《花都區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)整治提升專項(xiàng)規(guī)劃》。推動區(qū)級規(guī)劃成果納入市級國土空間總體規(guī)劃和城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，確保了從區(qū)到市“規(guī)劃一盤棋”，保障了重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)的可行性和合法性，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)功能的精準(zhǔn)布局和空間資源的高效配置。

        “政策工具箱”破解核心難題。為保障“十四五”任務(wù)順利推進(jìn)，花都區(qū)針對痛點(diǎn)推出了精準(zhǔn)的“政策工具箱”。通過積極爭取市級支持，推動出臺了全市首個面向單一行政區(qū)的低效用地再開發(fā)專項(xiàng)政策《支持花都區(qū)以村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造為抓手推進(jìn)低效用地再開發(fā)的實(shí)施意見（試行）》，在用地審批、指標(biāo)使用等方面獲得關(guān)鍵支持。同時(shí)，區(qū)級層面配套構(gòu)建了全市首個“1+N”工改政策體系，圍繞一個總領(lǐng)性工作方案，同步推出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、模式流程、審批指引等11個配套文件，形成了覆蓋全流程的政策保障網(wǎng)絡(luò)。這個“工具箱”效應(yīng)立竿見影，例如，新莊村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造項(xiàng)目深度疊加市、區(qū)政策紅利，通過市級低效用地再開發(fā)政策節(jié)省新增建設(shè)用地報(bào)批費(fèi)350萬元，依托區(qū)級“五證聯(lián)辦”壓縮審批時(shí)間，成為全省最快“拿地即開工”項(xiàng)目，從取得土地使用權(quán)證到實(shí)現(xiàn)封頂僅用時(shí)180天，其經(jīng)驗(yàn)做法已被省、市推廣至其他同類項(xiàng)目。

        模式探索與路徑創(chuàng)新：激活多元參與“新動能”

        “工改”情況復(fù)雜，沒有放之四海而皆準(zhǔn)的單一模式。花都區(qū)堅(jiān)持因地制宜、分類施策，探索形成了多種可復(fù)制、可推廣的改造模式，充分激發(fā)了政府、市場、村集體等各方主體的積極性。

        “以點(diǎn)帶面”樹立模式標(biāo)桿。大?村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造項(xiàng)目位于秀全街大?村百興路兩側(cè)，改造范圍約37.2畝。針對項(xiàng)目用地面積較小、權(quán)屬關(guān)系簡單的特點(diǎn)，項(xiàng)目采用“自主改造，自主開發(fā)”模式，集體建設(shè)用地完善歷史用地手續(xù)后保留集體性質(zhì)，以土地使用權(quán)或物業(yè)引入企業(yè)。項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后，經(jīng)廣州公共資源交易中心公開選定合作企業(yè)并與村集體簽訂合作協(xié)議，由合作企業(yè)進(jìn)行土地整備、開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理。該項(xiàng)目是全區(qū)首個采用“自主改造，自主開發(fā)”模式落地實(shí)施的村園項(xiàng)目，對后續(xù)項(xiàng)目具有重要借鑒意義。

        “儲改結(jié)合”助力連片開發(fā)。廣塘村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)是首個“儲改結(jié)合”試點(diǎn)項(xiàng)目，探索“自行整備交儲出讓+村級工業(yè)園合作改造+統(tǒng)籌留用地開發(fā)”的創(chuàng)新組合應(yīng)用，將政府收儲與村集體自主改造相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)國有與集體土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營，提高土地利用效率，解決留用地落地兌現(xiàn)難問題，推動成片連片開發(fā)。項(xiàng)目一期用地已引入萬洋集團(tuán)，投資5億元打造“萬洋臨空科技城”，預(yù)計(jì)項(xiàng)目累計(jì)總投資將超出10億元，畝均固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)到500萬元以上，達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值12億元以上，稅收不低于0.72億元/年，較原稅收實(shí)現(xiàn)約60倍增長，是花都區(qū)實(shí)施“百千萬工程”的生動實(shí)踐。

        “村企合作”激發(fā)內(nèi)生動力。新莊村項(xiàng)目是由村集體將零散低效用地統(tǒng)一整備后交政府收儲，企業(yè)通過政府公開出讓獲得土地使用權(quán)，承擔(dān)整個園區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營。企業(yè)承諾提供技術(shù)崗位300個，并開展技能培訓(xùn)，大大提升村民就業(yè)積極性，形成了“改造促發(fā)展、發(fā)展惠民生”的良性循環(huán)。

        產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與生態(tài)培育：鍛造高質(zhì)量發(fā)展“新引擎”

        花都區(qū)始終堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先行、招商同步，著力培育特色鮮明、競爭力強(qiáng)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集群。

        “產(chǎn)業(yè)鏈招商”實(shí)現(xiàn)集群發(fā)展。花都區(qū)以試點(diǎn)項(xiàng)目為示范，成功引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。岐山村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)厣詈竦钠嚠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，探索“工業(yè)做地”的土地利用路徑，通過全面改造，將土地容積率大幅提升，并同步完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施，成功吸引了包括藍(lán)海機(jī)器人在內(nèi)的一批研發(fā)智造型企業(yè)落戶，形成了產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、鏈條協(xié)同的集群效應(yīng)，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長，并大幅提升村民的分紅收入，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)收益的提升，以及從“零散出租”到“產(chǎn)業(yè)集聚”的飛躍，真正為“制造業(yè)立市”騰出了寶貴、高效的新空間。

        “科學(xué)生態(tài)圈”賦能企業(yè)成長。茶塘村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目通過構(gòu)建食品產(chǎn)業(yè)全鏈條生態(tài)，應(yīng)用數(shù)智化園區(qū)運(yùn)營系統(tǒng)，打造花都現(xiàn)代食品產(chǎn)業(yè)園，成為支持花都區(qū)建設(shè)粵港澳大灣區(qū)“菜籃子”與“菜盤子”基地的主陣地。園區(qū)科學(xué)規(guī)劃生產(chǎn)、交易、研發(fā)、配套等功能分區(qū)，優(yōu)化空間動線，并引入數(shù)智化管理系統(tǒng)，極大降低了企業(yè)運(yùn)營成本，提升了協(xié)作效率。這種基于產(chǎn)業(yè)內(nèi)在邏輯的精細(xì)化空間設(shè)計(jì)與運(yùn)營，為企業(yè)提供了全方位成長賦能。

        “精準(zhǔn)招商”降低準(zhǔn)入門檻。依照低效用地再開發(fā)政策，納入低效用地項(xiàng)目庫的產(chǎn)業(yè)用地可按建設(shè)用地進(jìn)行報(bào)批，無需使用新增建設(shè)用地指標(biāo)，大幅節(jié)約了企業(yè)用地報(bào)批成本；同時(shí)，將村園項(xiàng)目的產(chǎn)值、稅收門檻降至同地段儲備用地標(biāo)準(zhǔn)的30%-50%，并放寬工業(yè)物業(yè)分割銷售和轉(zhuǎn)移登記限制，旨在吸引成長性好、潛力大的優(yōu)質(zhì)中小制造企業(yè)，進(jìn)行“補(bǔ)鏈”、“強(qiáng)鏈”。

        利益共享與福祉增進(jìn)：書寫共同富裕“新篇章”

        花都區(qū)始終將“工改”作為推動城鄉(xiāng)融合、促進(jìn)共同富裕的重要實(shí)踐，堅(jiān)持改造成果由人民共享，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一。

        “利益共享”保障村民長遠(yuǎn)收益。建立政府主導(dǎo)、市場投入、村鎮(zhèn)支持的多元共享機(jī)制。通過“村園改造大講堂”等方式，統(tǒng)一村民思想，讓村社從“被動執(zhí)行”變?yōu)椤爸鲃訁⑴c”，保障項(xiàng)目高效推進(jìn)。政策明確可通過“政府收儲”、“合作改造”“自主改造”等多種模式，保障村集體和村民在土地增值收益中獲得合理、長期的回報(bào)。

        “獲得感提升”共享發(fā)展紅利。改造最直接的成效就是讓村集體和村民的“錢袋子”鼓起來。新莊村項(xiàng)目推動村集體租金收入從每年的42萬元躍升至900多萬元，實(shí)現(xiàn)了跨越式增長；岐山村項(xiàng)目通過“物業(yè)換空間”的模式，村里不但有了征地款，還可以用置換的廠房出租獲益，村民人均分配增長近40%，徹底改變了原本每年僅150萬元租金的困境，讓資產(chǎn)變資源，資源變收益，村民獲得感、幸福感、安全感持續(xù)提升。

        “人居環(huán)境蝶變”建設(shè)美麗家園。將工改工作與農(nóng)村人居環(huán)境整治、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與生態(tài)改善協(xié)同共進(jìn)。在茶塘村項(xiàng)目中，通過清退淘汰產(chǎn)能落后及“散亂污”企業(yè)，嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，推動產(chǎn)業(yè)由塑料制造等傳統(tǒng)領(lǐng)域向綠色食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，順利完成產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌道的綠色轉(zhuǎn)變。新莊村項(xiàng)目依托河涌生態(tài)脈絡(luò)，構(gòu)建藍(lán)綠交織的開放空間，并集成應(yīng)用光伏、微電網(wǎng)、零排放等綠色技術(shù)，成功獲評“近零碳園區(qū)試點(diǎn)”。騰出的空間用于增建公園、廣場、文體設(shè)施，曾經(jīng)雜亂的“工業(yè)銹帶”正蛻變?yōu)橐司右藰I(yè)的“生活秀帶”和“生態(tài)綠帶”。

        “十四五”期間，花都區(qū)以“工改”為筆，奮力書寫城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新篇章。這場深刻的變革，不僅為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入了強(qiáng)勁新動能，也為提升城市功能品質(zhì)、促進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。展望未來，花都區(qū)將繼續(xù)深化“工改”成果，為下一階段的高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

大?村項(xiàng)目現(xiàn)場建設(shè)情況

新莊村項(xiàng)目一期出讓地塊封頂

岐山村項(xiàng)目改造后效果圖